Trascrizione
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Forma di pubblicità propria degli atti riguardanti la situazione giuridica dei beni immobili e di alcuni beni mobili particolari, intesa a rendere legalmente conoscibile ai terzi la situazione giuridica dei beni in questione e le relative vicende. A siffatta finalità si accompagna l’interesse pubblico a rendere facilmente accertabile la circolazione di quei beni che hanno maggiore importanza sociale, e cioè gli immobili, le navi, le automobili, gli aeromobili, e i diritti di autore e invenzione. La trascrizione consiste nella comunicazione di determinati atti a un ufficio pubblico e nell’annotazione degli stessi da parte di detto ufficio in pubblici registri.
Nel diritto italiano le particolari disposizioni dettate a proposito della trascrizione disciplinano i conflitti derivanti dai trasferimenti dei diritti sopra le cose immobili, diritti che siano giuridicamente incompatibili tra loro. Pertanto, se si verifica un conflitto fra acquirenti del medesimo diritto (conflitto che teoricamente potrebbe risolversi a favore di chi risulti aver acquistato per primo), la legge italiana, con riferimento non al fatto dell’acquisto, ma a quello della relativa pubblicità, preferisce l’acquirente che abbia per primo trascritto il titolo di acquisto (negozio giuridico in forza del quale l’acquisto ha luogo) del proprio diritto, anche se il suo acquisto sia posteriore (art. 2644 c.c.). Questo criterio dettato per la risoluzione dei conflitti suddetti si traduce nel principio secondo cui la trascrizione è la condizione per potere efficacemente opporre ai terzi eventualmente controinteressati l’acquisto del proprio diritto.
L’opponibilità del titolo non significa tuttavia che la trascrizione abbia efficacia convalidante del titolo quando questo sia eventualmente viziato. La nullità, l’annullabilità e l’inefficacia del negozio traslativo del diritto immobiliare possono essere fatte valere nonostante l’eseguita trascrizione; la trascrizione deve essere fatta presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono i beni (art. 2663 c.c.).
L’indicazione degli atti da trascrivere, che è tassativa, riguarda: gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti reali su beni immobili o la comunione di tali diritti; gli atti di rinuncia ai medesimi diritti; gli atti di affrancazione del fondo enfiteutico; alcuni contratti riguardanti diritti non reali su beni immobili (locazioni ultranovennali, società o associazioni, consorzi); transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti sopramenzionati; le sentenze con le quali sono costituiti, trasferiti o modificati i diritti stessi (art. 2643 c.c.). È prevista anche una trascrizione diversa nei suoi presupposti dalla precedente, e diretta a tutelare nei confronti di alcune categorie di terzi i titolari di diritti immobiliari connessi con l’esistenza di vincoli giuridici: al riguardo debbono trascriversi le divisioni immobiliari, gli atti con i quali sono costituiti i fondi patrimoniali, le convenzioni matrimoniali che escludono i beni soggetti a t. dalla comunione, gli atti di acquisto di beni personali da parte di uno dei coniugi, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione, le accettazioni di eredità e di legati, le cessioni dei beni ai creditori, quando tutti questi atti riguardino beni immobili (art. 2646, 2647, 2648, 2649 c.c.). Debbono essere trascritte anche le sentenze riguardanti l’estinzione per prescrizione e gli acquisti per usucapione dei diritti immobiliari (art. 2651 c.c.). Ancora si debbono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’art. 2643 c.c., le domande giudiziali di risoluzione e rescissione dei contratti relativi, le domande dirette all’esecuzione in forma specifica degli obblighi a contrarre, le domande di accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione, quelle dirette alla revoca dei medesimi atti, le domande per la dichiarazione della nullità e per l’annullamento degli atti medesimi e quelle dirette a impugnare la validità della trascrizione, le domande con le quali si contesta il fondamento d’un acquisto per causa di morte, e anche altre indicate negli art. 2652 e 2653 c.c.
La trascrizione è eseguita sulla base di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2657 c.c.). Le formalità della trascrizione, riguardanti gli atti da presentare al conservatore dei registri immobiliari (la cosiddetta nota di trascrizione e la conservazione dei titoli), sono regolate dagli art. 2658, 2659, 2664 e 2665 c.c. La trascrizione, da chiunque venga effettuata, giova a tutti coloro che vi hanno interesse (art. 2666 c.c.). Il notaio o altro pubblico ufficiale, che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione, ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile. È prevista anche la cancellazione della t. quando è consentita dalle parti interessate, ovvero quando sia disposta con sentenza passata in giudicato (art. 2668 c.c.).
L’art. 3 d.l. n. 669/1996 (convertito in l. 30/1997), ha inserito nel codice civile l’art. 2645 bis, che dispone la trascrivibilità dei contratti preliminari aventi a oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili o la costituzione, il trasferimento o la modifica di diritti reali di godimento su beni immobili, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione. L’art. 39 novies del d.l. n. 273/2005 (convertito in l. n. 51/2006) ha inserito l’art. 2645 ter, che prevede la possibilità di trascrivere gli atti (redatti in forma pubblica) con i quali beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri sono destinati alla realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni o ad altri enti o persone fisiche, per un periodo non superiore a 90 anni o per la durata della vita della persona fisica beneficiaria.
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